签买房补充协议需要注意些什么？

我打算买套房子，已经和开发商谈得差不多了，现在要签买房补充协议。但我不太清楚签这个协议要注意啥，担心自己权益受损。像协议里哪些条款得重点关注，有啥陷阱得避开，希望了解这方面的法律规定和注意事项。

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#买房协议

共1位律师解答

在签订买房补充协议时，有许多重要的方面需要注意。以下为您详细介绍：首先，要明确协议的效力问题。补充协议是对原购房合同的补充和变更，与原合同具有同等法律效力。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。所以，买房补充协议一般以书面形式呈现，一旦签订，双方都要按照协议内容履行义务。其次，关于房屋相关信息要明确。比如房屋的面积差异处理。房屋实测面积与合同约定面积可能存在差异，补充协议中应明确面积误差的处理方式。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因此，补充协议中最好明确面积误差的具体处理方式，避免日后产生纠纷。再者，交房时间和违约责任也至关重要。开发商应在约定的时间内交房，如果逾期交房，应承担违约责任。补充协议中要明确逾期交房的违约金计算方式和支付时间。根据《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所以，购房者可以在补充协议中要求开发商明确逾期交房的违约责任，保障自己的合法权益。另外，关于房屋质量问题。补充协议中应明确房屋的质量标准和保修期限。如果房屋出现质量问题，开发商应负责维修。《建设工程质量管理条例》第四十条规定了不同部位的最低保修期限，如屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。购房者可以在补充协议中要求开发商对房屋质量问题作出更详细的承诺和保证。最后，关于产权登记问题。补充协议中要明确开发商办理产权登记的时间和违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。所以，购房者要在补充协议中明确开发商办理产权登记的时间和违约责任，以保障自己能够及时取得房屋产权。总之，签订买房补充协议时要谨慎，仔细审查协议条款，确保自己的合法权益得到保障。如果对协议条款有疑问或不确定的地方，建议咨询专业律师。

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