抵押，作为一种重要的担保方式，在经济活动中扮演着关键角色。它指的是债务人或第三人不转移对某项财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。那么，如何正确行使抵押权呢？这需要我们从多个方面来深入探讨。
动产与不动产抵押的区分
动产和不动产的抵押存在显著差异，正确区分二者是正确行使抵押权的基础。
根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条规定，以下财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立：
- 建筑物和其他土地附着物；
- 建设用地使用权；
- 海域使用权；
- 正在建造的建筑物。
对于这些不动产或不动产权利进行抵押时，登记是抵押权设立的必要条件。未经登记，抵押权不成立，债权人也就无法享有优先受偿权。
而对于动产抵押，《中华人民共和国民法典》第四百零三条规定，以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。这意味着，动产抵押不以登记为设立要件，抵押合同生效时，抵押权即设立。但如果没有进行登记，当出现善意第三人对该动产主张权利时，抵押权人可能面临权利无法实现的风险。
实际案例分析
为了更直观地理解抵押权的行使，我们来看几个实际案例。
案例一：不动产抵押未登记的风险 甲公司向乙银行借款500万元，以其自有办公楼作为抵押，并签订了抵押合同，但未办理抵押登记。后来，甲公司经营不善，无法偿还债务，同时甲公司还欠丙公司货款300万元。丙公司向法院起诉甲公司并申请强制执行，法院对甲公司的办公楼进行拍卖。此时，乙银行主张其对办公楼享有抵押权，要求优先受偿。但由于未办理抵押登记，根据法律规定，乙银行的抵押权并未设立，无法优先于丙公司受偿，乙银行的债权面临无法实现的风险。
案例二：动产抵押未登记不得对抗善意第三人 张三将自己的一辆汽车抵押给李四，以担保其欠李四的10万元债务，双方签订了抵押合同，但未办理抵押登记。后来，张三因急需资金，将该车卖给了不知情的王五，并办理了过户手续。当张三无法偿还李四的债务时，李四欲行使抵押权，却发现汽车已在王五名下。由于李四的动产抵押权未登记，无法对抗善意第三人王五，李四只能向张三主张其他权利，而不能就该汽车优先受偿。
行使抵押权的条件
抵押权的行使需要满足一定的条件。一般来说，需同时满足以下几个条件：
- 债权已届清偿期：只有当债权到期，债务人未履行债务时，抵押权人才有权行使抵押权。例如，甲乙双方约定借款期限为一年，一年期满后，若甲未按时还款，乙作为抵押权人才能 考虑行使抵押权。
- 债务人未履行债务：如果债务人按照约定履行了债务，抵押权的目的已经实现，抵押权自然消灭，也就不存在行使抵押权的问题。
- 抵押物存在且未灭失：抵押物是抵押权的基础，如果抵押物已经灭失，且不存在代位物（如保险金、赔偿金等），则抵押权因失去标的物而无法行使。
行使抵押权的方式
根据法律规定，抵押权人行使抵押权的方式主要有以下几种：
- 与抵押人协议以抵押物折价：抵押权人与抵押人可以协商，将抵押物折价给抵押权人，以抵偿债务。例如，甲欠乙50万元，甲以其价值50万元的房产抵押给乙。债务到期后，甲乙双方协商一致，将该房产作价50万元归乙所有，以此消灭双方的债权债务关系。但这种方式需要双方自愿协商一致，且折价的价格应当合理，不能损害其他债权人的利益。
- 拍卖抵押物：抵押权人可以请求人民法院对抵押物进行拍卖。拍卖是一种公开竞价的方式，能够保证抵押物以较为合理的价格变现。拍卖所得价款在扣除相关费用后，抵押权人有权优先受偿。比如，丙公司以其机器设备抵押给丁银行贷款200万元，到期无法偿还。丁银行向法院申请拍卖该机器设备，拍卖所得价款为250万元，扣除拍卖费用10万元后，丁银行可优先受偿200万元，剩余40万元归丙公司所有。
- 变卖抵押物：在无法通过拍卖方式变现抵押物时，抵押 权人可以与抵押人协商，将抵押物变卖。变卖的价格也应当合理，以保障各方的合法权益。变卖所得价款同样用于优先清偿抵押权人的债权。
行使抵押权的程序
- 通知抵押人：在行使抵押权之前，抵押权人应当通知抵押人。这是对抵押人知情权的保护，让抵押人有机会了解情况并做好相应的准备。通知应当明确说明行使抵押权的原因、方式以及预计的时间等内容。
- 申请法院执行（如果需要）：如果双方无法就抵押物的处置达成一致，抵押权人需要通过法律途径来实现抵押权，即向有管辖权的人民法院提出申请，请求法院对抵押物进行拍卖、变卖等执行措施。在申请时，应当提交相关的证据材料，如抵押合同、债权债务凭证等，以证明自己的抵押权及债权的合法性和有效性。
- 处置抵押物并受偿：法院受理申请后，会按照法定程序对抵押物进行处置。处置完成后，抵押权人按照法律规定和债权的比例，从处置抵押物的价款中优先受偿。如果抵押物的价款不足以清偿全部债权，抵押权人对未受偿的部分仍然有权向债务人继续追偿。
法律建议
为了确保能够正确行使抵押权，保障自身的合法权益，我们给抵押权人以下几点实用的法律建议：
- 及时办理抵押登记（特别是不动产和特定动产）：对于法律规定应当办理抵押登记的财产，抵押 权人务必及时办理登记手续。登记不仅是抵押权设立的必要条件，也是对抗第三人的有力保障。在办理登记过程中，要确保提供的材料真实、准确、完整，避免因登记瑕疵而影响抵押权的效力。
- 仔细审查抵押物情况：在接受抵押物时，要对抵押物的权属、状态、价值等进行全面细致的审查。核实抵押物是否存在权利瑕疵，如是否已经被抵押给他人、是否存在查封、扣押等限制处分的情况。同时，合理评估抵押物的价值，确保其能够充分担保债权的实现。
- 完善抵押合同条款：抵押合同是确定双方权利义务的重要依据，合同条款应当明确、具体、完备。除了法律规定的必备条款外，还可以根据实际情况约定一些特殊条款，如抵押物的保管责任、保险义务、违约责任等，以避免在抵押权行使过程中出现争议。
- 密切关注债务人及抵押物状况：在债权存续期间，抵押权人要关注债务人的经营状况、财务状况等，及时发现债务人可能出现的违约风险。同时，也要关注抵押物的状况，如抵押物是否有损坏、贬值等情况。如果发现抵押物价值明显减少，可能影响债权实现的，应当及时要求抵押人提供相应的担保或者采取其他补救措施。
- 依法行使抵押权：当满足抵押权行使条件时，抵押权人要严格按照法律规定的程序和方式行使权利。避免因程序违法而导致抵押权无法实现或者承担其他法律责任。在与抵押人协商或者通过法律途径解决问题时，要保留好相关的证据，以备不时之需。
总之，正确行使抵押权需 要抵押权人在各个环节严格遵守法律规定，谨慎操作。只有这样，才能在保障自身债权实现的同时，维护良好的经济秩序和交易安全。无论是在经济交往中的个人，还是企业、金融机构等，都应当重视抵押权的正确行使，充分发挥抵押制度在经济活动中的积极作用。