提前解除房屋租赁合同的法律界定
在房屋租赁市场中，提前解除房屋租赁合同的现象并不少见。那么，从法律角度来看，提前解除合同究竟意味着什么呢？根据《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途；第七百零九条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。从这些规定可以看出，租赁合同是出租人与承租人之间关于租赁物使用和交付等权利义务的约定。提前解除合同，就是在约定的租赁期限尚未届满时，一方或双方终止合同的履行。
构成违约的情形及法律依据
承租人无正当理由提前解约
在很多情况下，承租人可能因为自身原因，如工作变动、经济状况变化等，想要提前解除租赁合同。如果在租赁合同中没有约定可以提前解除的情形，或者不符合法定的解除条件，承租人的这种提前解约行为通常会被认定为违约。例如，小张与房东签订了一年的房屋租赁合同，住了三个月后，小张因为工作调动到外地，需要提前解除合同。在合同中没有约定提前解约条款，且不存在法定解除情形的情况下，小张的行为就构成违约。
依据《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在这种情况下，房东有权要求小张继续履行合同，如果小张确实无法继续履行，房东可以要求小张赔偿因提前解约造成的损失，如寻找新租客期间 的空置损失等。
出租人无正当理由提前解约
出租人也可能因为各种原因提前收回房屋，如要对房屋进行装修、出售等。同样，如果没有合同约定或法定的解除事由，出租人的提前解约行为也构成违约。比如，李女士将自己的房屋出租给王先生，租赁期限为两年。半年后，李女士想将房屋出售，便要求王先生提前搬走。在没有合理理由和合同约定的情况下，李女士的行为构成违约。
根据《民法典》的相关规定，王先生有权要求李女士继续履行合同，或者要求李女士赔偿其因提前解约遭受的损失，如重新寻找房屋的费用、搬家费用等。
不构成违约的法定情形
不可抗力因素
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。当发生不可抗力事件导致合同无法继续履行时，提前解除合同不构成违约。例如，因地震、洪水等自然灾害导致租赁房屋严重损坏，无法居住，此时承租人或出租人都可以提前解除合同。《民法典》第五百九十条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。
一方根本违约
如果一方的违约行为导致合同目的无法实现，另一方有权提前解除合同，且不构成违约。比如，承租人未按照合同约定支付租金，经出租人多次催告后仍不支付，此时出租人可以解除合同。根据《民法典》第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租 人可以解除合同。
实际案例分析
案例一：承租人提前解约因未获房东同意构成违约
小赵与房东签订了一份为期半年的房屋租赁合同。住了两个月后，小赵找到房东，称自己要回老家发展，希望提前解除合同。房东表示不同意，小赵便自行搬离了房屋。房东随后将小赵起诉至法院，要求小赵支付剩余四个月的租金作为违约赔偿。
法院经审理认为，小赵在未取得房东同意，且不符合法定解除条件的情况下提前搬离房屋，构成违约。根据《民法典》的相关规定，小赵应当承担违约责任，最终判决小赵支付房东剩余四个月的租金。
案例二：出租人因房屋质量问题提前解约不构成违约
刘先生将自己的房屋出租给陈先生，陈先生入住后发现房屋存在严重的漏水问题，影响正常居住。陈先生多次要求刘先生维修，但刘先生一直未采取有效措施。陈先生无奈之下，提前解除了合同。刘先生认为陈先生违约，要求其支付违约金。
法院审理后认为，刘先生作为出租人，有义务保证租赁房屋符合约定的用途。房屋存在严重漏水问题且未及时维修，导致陈先生无法正常居住，合同目的无法实现。根据《民法典》的规定，陈先生有权提前解除合同，不构成违约，驳回了刘先生的诉讼请求。
实用法律建议
对于承租人
在签订租赁合同前，仔细阅读合同条款，争取在合同中约定可以提前解除合同的情形，如工作调动、家庭原因等，并明确提前解约的条件和责任。如果在租赁期间需要提前解约，应及时与房东沟通，尽量协商解决。如果是因为不可抗力或房东违约等原因提前解约，要注意保留相关证据，如自然灾害的新闻报道、房东违约的书面通知等。
对于出租人
在签订合同时，明确约定承租人提前解约的违约责任，如支付违约金的具体金额或计算方式等。同时，要履行好自己的义务，保证租赁房屋符合约定的用途。如果房屋出现问题，应及时维修，避免因自身违约导致承租人提前解约。在承租人提前解约时，要及时采取措施减少损失，如尽快寻找新的租客。
总结
提前解除房屋租赁合同是否构成违约，需要根据具体情况进行判断。在有合同约定或法定解除事由的情况下，提前解约不构成违约；否则，可能会被认定为违约，违约方需要承担相应的违约责任。无论是承租人还是出租人，都应当了解相关的法律规定，在签订和履行租赁合同过程中，遵守合同约定，维护自己的合法权益。同时，在遇到问题时，应尽量通过协商解决，避免不必要的法律纠纷。