在房屋租赁市场中，提前退租是一个较为常见的问题，涉及到出租人和承租人双方的权益。当面临房屋租赁提前退租的情况时，需要依据相关法律规定和合同约定来妥善处理。
相关法律条文
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在房屋租赁中，租赁双方签订的租赁合同具有法律效力，若承租人提前退租，通常构成违约，需要承担相应的违约责任。
不同情况的处理方式
- 主动提前退租：如果承租人是主动提前退租，比如因工作调动、个人发展规划等原因，且财务方面有保障，出租人可以与承租人进行协商，要求与对方另行达成一份终止租赁协议，规定一个合理的退租时间，并要求承租方支付合理的补偿。例如，小张在A城市租了一套房子，签订了一年的租赁合同。半年后，小张因工作调动到另一个城市，需要提前退租。小张主动与房东沟通，双方协商后签订了终止租赁协议，约定小张在一个月内完成退租，并支付了相当于一个月租金的补偿给房东。
- 被动提前退租：若承租人是被动提前退租，例如因财务危机无法继续承担租金等情况，出租人应抓紧时间处理。因为如果不及时处理，出租人的损失可能会扩大，甚至可能引发法律诉讼。此时，出租人应及时与承租人按照原合同关于提前退租条款办理 退租手续。比如，小李租了一套房子，经营生意失败后财务状况恶化，无法继续支付租金，需要提前退租。房东得知后，及时与小李按照合同约定办理了退租手续，收回了房屋，避免了损失的进一步扩大。
协商与赔偿问题
如果承租人提前退租，应当先告知出租人。若出租人同意提前解除租赁合同，那么可以在缴清相关费用后顺利退租。如果出租人不同意，承租人则需要按照合同约定承担违约责任后，才能退租。关于违约金的数额，法律并没有作出具体细致的规定，一般根据双方房屋租赁合同的约定来确定，但违约金的数额应当以实际损失为限。例如，在某个案例中，李某某提前解除租赁合同，违反了合同约定，法院根据出租人的实际损失情况，判定李某某支付相应的违约金。
实用法律建议
- 对于出租人：
- 在签订租赁合同时，应明确约定提前退租的相关条款，包括违约金的数额或计算方式、退租的程序等，以便在发生提前退租情况时有据可依。
- 当承租人提出提前退租时，要保持冷静，与承租人进行充分的沟通，了解其退租原因，根据具体情况协商解决方案。
- 如果协商不成，要及时通过法律途径维护自己的权益，避免损失的扩大。
- 对于承租人：
- 在签订租赁合同前，要仔细阅读合同条款，特别是关于提前退租的规定，确保自己清楚了解相关责任和义务。
- 如果确实需要提前退租，应提前与出租人沟通，争取对方的理解和同意，尽量协商一个双方都能接受的解决方案。
- 若因不可抗力等特殊原因导致无法继续租赁，要及时通知出租人，并提供相关证明材料，以减轻自己的违约责任。