在日常生活中，房屋租赁合同是保障租赁双方权益的重要法律文件。然而，在某些特定情况下，房屋租赁合同可能会失效。以下将详细介绍相关内容。
一、依据法律规定导致合同无效的情形
（一）出租人不具有出租权利 根据《中华人民共和国民法典》相关规定，出租人应当对租赁物享有所有权或者处分权。如果出租人不具有出租房屋的权利，比如房屋并非其所有，且未经真正的所有权人授权，那么所签订的房屋租赁合同就是无效的。
案例：张某与李某签订了一份房屋租赁合同，约定张某将某房屋出租给李某。但后来发现，该房屋实际为王某所有，张某未经王某同意擅自出租。在这种情况下，该租赁合同无效。
法律建议：在签订房屋租赁合同前，承租人务必仔细核实出租人的身份和房屋产权情况。可以要求出租人出示房屋产权证，必要时到房屋管理部门进行查询，以确保出租人具有合法的出租权利。
（二）租赁房屋存在违法建设问题 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
案例：某公司将未经规划许可建设的厂房出租给 另一家企业用于生产经营。后双方因租赁纠纷诉至法院，法院经审理认定，由于该厂房未取得建设工程规划许可证，租赁合同无效。
法律建议：承租人在租赁房屋时，应了解房屋是否经过合法的规划和建设审批。对于存在违法建设嫌疑的房屋，要谨慎签订租赁合同，以免自身权益受损。
（三）租赁未经竣工验收的房屋 未经竣工验收的房屋，其质量和安全可能存在隐患，不符合居住和使用的法定条件。根据相关规定，此类房屋出租所签订的租赁合同无效。
案例：开发商将尚未竣工验收的商品房出租给租户，租户入住后发现房屋存在诸多质量问题。后租户与开发商产生纠纷，法院判定该租赁合同无效，因为房屋未经竣工验收。
法律建议：承租人在租赁房屋时，要查看房屋是否已经竣工验收合格的相关证明文件，确保租赁房屋符合安全和使用标准。
（四）租赁被确定为拆迁的房屋 如果房屋已经被政府相关部门确定为拆迁范围，那么在此情况下签订的租赁合同无效。因为该房屋即将被拆除，无法正常履行租赁用途。
案例：某街区的房屋被政府公告列入拆迁范围，房东却仍将房屋出租给租户。后因拆迁工作推进，租户无法继续使用房屋，双方产生纠纷。法院最终认定该租赁合同无效。
法律建议：在租赁房屋前，承租人可以向当地政府部门或相关机构了解房屋是否在拆迁范围内，避 免租赁到即将拆迁的房屋。
二、通过约定或协商使合同失效的方式
（一）签订补充协议约定合同失效 租赁双方可以通过签订补充协议的方式，明确约定原房屋租赁合同在特定条件下或特定日期失效。只要该补充协议是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，就具有法律效力。
案例：甲和乙签订了一份为期两年的房屋租赁合同，一年后，双方因各种原因协商一致，签订补充协议约定原租赁合同自补充协议签订之日起失效。
法律建议：签订补充协议时，要确保协议内容明确、具体，包括合同失效的条件、时间等关键信息，并由双方签字确认。
（二）协商一致解除合同 根据《中华人民共和国民法典》规定，当事人协商一致，可以解除合同。租赁双方可以通过友好协商，达成解除房屋租赁合同的共识，使合同失效。
案例：丙租赁丁的房屋用于经营店铺，后因经营不善，丙希望提前解除租赁合同，经与丁协商，丁同意解除合同，双方签订了解除协议，原租赁合同失效。
法律建议：协商解除合同时，要对租赁期间的相关费用（如租金、水电费等）进行清算，并在解除协议中明确约定双方的权利和义务，避免后续产生纠纷。