签认购书后不买房能不能退定金？

签认购书后不买房，定金能否退还需要分情况来看：

首先，要明确“定金”的法律概念。定金是一种担保方式，是为了保证合同的履行。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

一般情况下，如果是购房者自身原因反悔不签订正式合同，定金通常是不可以退还的。因为认购书是具有法律效力的合同，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。例如，购房者仅仅是因为自己改变了购房想法而不想买房，这种情况下开发商有权不退还定金。

但是，也存在一些特殊情况可以退还定金。比如，因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。例如，因为政策变化导致购房者不符合购房条件，或者出现了一些天然要素（如房屋所在区域发生自然灾害等不可抗力事件）使得无法签订买卖合同等情况，购房者可以要求退还定金。另外，如果是开发商的原因导致合同无法签订，比如开发商隐瞒房屋重要信息、未取得相关销售许可等，购房者也可以要求退还定金，并且可以要求开发商承担相应的赔偿责任。

此外，如果认购书中有特别约定，比如约定在一定期限内购房者可以无条件解除认购书并退还定金，那么在符合约定条件的情况下，购房者可以要求退还定金。例如，有的认购书约定购房者在签署认购书之日起两个自然日以内，通过向开发商发出书面申请的方式，可以中断认购书并请求返还定金，这种情况下购房者按照约定操作就可以退还定金。