继承房屋没过户可以直接卖吗?

家里老人去世后留下一套房子,我作为继承人还没来得及办理过户手续。现在有人想出高价买这套房,我有点心动,但又不确定这种没过户的情况下能不能直接卖。我想了解具体的法律规定以及这么做可能会产生的后果。
张凯执业律师
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继承房屋没过户是不可以直接卖的。具体解释如下:


首先,从物权效力的角度来看,根据《民法典》第二百零九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。在继承房产的情境中,虽然因继承取得物权自继承开始时发生效力(《民法典》第二百三十条),但这并不意味着继承人可以不经登记就直接处分该房产。当要处分依照相关规定享有的不动产物权时,若依照法律规定需要办理登记,未经登记,不发生物权效力(《民法典》第二百三十二条)。也就是说,在未办理过户登记手续前,继承人在法律上还未真正取得可以自由处分该房产的权利。


其次,从实际操作和风险防范的角度来看,房屋不过户,可能会存在权属争议。比如,可能存在其他潜在的继承人对该房产的继承份额存在异议,或者存在债权人主张该房产被用于偿债等情况。存在权属争议的房屋不得转让,另外未依法登记领取权属证书的房屋也不得转让。如果继承人在未过户的情况下擅自出售房屋,后续可能会引发一系列的法律纠纷,比如买卖合同可能会被认定为无效,买家的权益无法得到保障,继承人也可能需要承担相应的法律责任。


因此,继承人需要先办理继承登记手续,准备好法定继承人证明、逝者死亡证明、地产所有权证明、继承公证书以及房屋测量等多方面证明资料,前往房地产交易中心办理继承登记手续。随后,到驻场税务机关缴纳税款并获取完税凭证,凭此凭证更换新产证,方可进行正常的市场交易活动。

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