抵押权人不同意的情况下可以出售房屋吗?

我名下有套房子,之前为了贷款把它抵押给银行了。现在我想把房子卖掉,但抵押权人(银行)不同意。我不太清楚在这种情况下,我到底能不能出售这套房子,想了解下相关的法律规定是怎样的。
张凯执业律师
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在抵押权人不同意的情况下,是否可以出售房屋需要根据具体法律规定来判断。


首先,我们来了解一下“抵押权”这个概念。抵押权是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而提供担保的财产,在债务人不履行债务时,依法享有的就担保财产变价并优先受偿的权利。通俗来讲,当你把房子抵押给银行贷款时,银行就拥有了该房子的抵押权,如果你不能按时还钱,银行有权处置房子来收回贷款。


根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定,抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。


这意味着,原则上抵押人是可以出售抵押房屋的,即使抵押权人不同意。不过,如果在抵押合同中明确约定了抵押人在抵押期间不得转让抵押财产,那么就需要按照合同约定执行,此时未经抵押权人同意,抵押人不能出售房屋。


如果没有相关约定,抵押人在转让房屋时应及时通知抵押权人。若抵押权人能证明转让行为可能损害其抵押权,比如转让价格过低等,抵押权人可以要求抵押人用转让所得价款提前偿还债务或者进行提存。如果转让价款高于债务金额,多余部分归抵押人;若低于债务金额,债务人仍需继续偿还不足部分。

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