购房定金和订金有什么区别，哪个可以退还？

购房定金和订金在法律性质、功能作用以及退还情况等方面存在明显区别。

首先，从法律性质来看，定金是一种担保方式，是为了确保合同的履行而交付的一笔款项。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。而定金合同自实际交付定金时成立。订金在法律上没有明确规定，它通常被视为一种预付款，不具有担保性质。

其次，在功能作用方面，定金的主要作用是担保合同的履行，约束双方当事人按照约定履行合同义务。如果交付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。而订金主要是作为一种预付款，用于预先支付部分购房款，表明购房者的购买意向。

最后，关于退还情况。一般来说，订金在未达成购房协议或者合同条款不一致等情况下是可以退还的。因为它只是一种预付款，不具有担保性质，不影响购房者改变购买意向。而定金的退还则需要根据具体情况判断。如果是因为收受定金的一方违约，比如开发商未能按照约定提供房屋或者房屋存在严重质量问题等，导致购房者无法实现购房目的，那么购房者有权要求双倍返还定金。如果是因为不可归责于双方的事由，比如因不可抗力导致合同无法履行，定金也应当予以退还。但如果是交付定金的一方违约，比如购房者无故反悔不购买房屋，那么定金通常是不予退还的。

总之，在购房过程中，购房者需要明确自己支付的是定金还是订金，了解相关的法律规定和退还政策，以避免不必要的经济损失。