物业和业主需要签合同吗？

物业通常不需要与每一位业主单独签订合同，具体情况分阶段来看：

在业委会成立前，一般是由开发商与物业公司签订前期物业委托管理合同。这是因为在小区开发建设初期，业主们尚未全部入住或者还没有成立业主委员会，此时开发商作为建设方，有权选择合适的物业公司来对小区进行前期的物业管理和服务。例如，一个新开发的楼盘，在交房初期，开发商会和选定的物业公司签订前期物业合同，对物业服务的范围、标准、费用等事项进行约定，为后续的物业服务提供依据。

在业委会成立后，则由业委会代表业主与物业公司签订物业管理合同。业委会是由业主选举产生的，能够代表广大业主的利益和意愿。通过业委会与物业公司签订合同，可以更好地维护业主的权益，确保物业服务符合业主的需求。比如，当小区业主们对物业服务的某些方面有共同的诉求时，业委会可以在与物业公司协商签订合同时，将这些诉求纳入合同条款中。

法律依据方面，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第三十四条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

所以，虽然物业一般不与业主逐个签订合同，但通过前期物业委托管理合同以及业委会代表签订的物业管理合同，业主的权益同样能得到保障。