商品房预约合同的效力如何，存在哪些买卖合同效力争议问题？

在探讨商品房预约合同效力以及买卖合同效力争议问题之前，我们需要先明确预约合同的概念。预约合同是指当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等。简单来说，它就像是一份‘君子协定’，约定了双方在未来某个时间要签订正式的合同。

《民法典》第四百九十五条规定：‘当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。’这一条文明确了预约合同具有法律效力，双方都应当按照预约合同的约定履行各自的义务。

对于商品房预约合同而言，其效力的认定通常需要考虑多个因素。首先，合同的内容必须符合法律规定。如果预约合同中约定的内容违反了法律法规的强制性规定，那么该合同可能会被认定为无效。例如，开发商在预约合同中约定了一些明显不合理的条款，损害了购房者的合法权益，这种情况下合同的效力就可能存在问题。

其次，合同的签订必须是双方真实意思的表示。如果一方是在受到欺诈、胁迫等情况下签订的预约合同，那么受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。比如，开发商故意隐瞒房屋的真实情况，诱使购房者签订预约合同，购房者发现后就可以通过法律途径维护自己的权益。

在商品房买卖合同效力争议方面，常见的问题包括：一是预约合同与本约合同的区分。有时候，双方签订的看似是预约合同，但实际上已经具备了本约合同的主要条款，这种情况下合同的性质就可能发生变化。判断的关键在于合同是否包含了合同的主要条款，以及双方是否有订立本约合同的明确意思表示。

二是开发商的预售资格问题。如果开发商在未取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订预约合同，那么该合同可能会被认定为无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：‘出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。’这就提醒购房者在签订合同前要仔细核实开发商的预售资格。

三是合同履行过程中的违约问题。如果一方不履行预约合同约定的订立合同义务，另一方可以请求其承担违约责任。违约责任的承担方式包括继续履行、赔偿损失等。具体的责任承担方式需要根据合同的约定和实际情况来确定。

总之，商品房预约合同具有法律效力，双方都应当遵守合同约定。在签订和履行合同过程中，购房者要仔细审查合同条款，核实开发商的相关资质，以保护自己的合法权益。当遇到合同效力争议问题时，要及时咨询专业律师，通过合法途径解决纠纷。