房屋买卖解除的条件和操作指南是什么？

房屋买卖解除的情况主要有协商解除、约定解除和法定解除。

协商解除，就是买卖双方经过商量，达成一致意见后决定解除合同。这就好比两个人一起商量做一件事，后来又都觉得不做了，那就可以解除约定。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。

约定解除，是指在签订房屋买卖合同的时候，双方事先约定好一些解除合同的情形，当这些情形出现时，就可以解除合同。比如合同里约定，如果卖方在某个日期前不能交房，买方就有权解除合同，当这个日期到了卖方没交房，买方就能解除合同啦。同样依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

法定解除则是依据法律规定的情形来解除合同。比如因不可抗力致使不能实现合同目的，像地震把房子震塌了，合同目的无法实现，就可以解除；在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务，比如卖方明确说不卖了；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，像买方一直不付房款，卖方催告后合理时间内还没付；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有相关规定。对于一手商品房还有特别规定，比如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的；房屋质量问题严重影响正常居住使用等情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也有相应条款。

操作指南方面，如果是协商解除，双方直接签订解除协议，把相关事项写清楚，比如房款怎么退、违约责任等。约定解除和法定解除，解除权人通常要向对方发出解除合同的通知，通知到达对方时合同解除。不过要注意，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

相关概念：

不可抗力：指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，像自然灾害、政府行为等。

催告：是一方要求另一方在一定期限内履行义务的通知行为。