“房”与“地”分别抵押时，两者的效力应如何认定？

在我国的法律体系中，当遇到“房”与“地”分别抵押的情况时，对两者效力的认定需要综合多方面的法律规定来进行判断。

首先，我们需要了解“房地一体”原则。根据《中华人民共和国民法典》第三百九十七条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。” 这一原则强调了房屋和其所占用土地的不可分割性，从立法目的来看，是为了避免出现房屋所有权和土地使用权主体不一致的情况，减少权利冲突和纠纷。

举例来说，如果甲将自己的房屋抵押给乙，虽然在抵押合同中没有提及土地使用权，但按照“房地一体”原则，该房屋占用范围内的土地使用权也视为一并抵押给了乙。同理，如果甲先将土地使用权抵押给丙，之后再抵押房屋，房屋也会被视为一并抵押给丙。

不过，在实践中确实存在“房”与“地”分别抵押给不同债权人的情况。对于这种情况，最高人民法院在相关的司法解释中也有进一步规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十一条规定：“当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。”

也就是说，当出现分别抵押的情况时，法院会根据抵押登记的时间先后顺序来确定债权人的受偿顺序。先登记的抵押权人优先受偿，后登记的抵押权人在前者受偿后，就剩余的价值受偿。

在司法实践中，法院会遵循“房地一体”原则来处理“房”与“地”分别抵押的案件，保障抵押权人的合法权益。同时，当事人在进行抵押行为时，也应当充分了解相关法律规定，避免因分别抵押带来不必要的法律风险。如果对抵押的效力存在疑问，建议及时咨询专业的法律人士。