二套房究竟是如何认定的呢？

二套房的认定标准在不同情况下有所不同，具体如下：

**贷款情况方面**：如果之前贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房属于首套；若贷款未结清，则属于二套房。若个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为二套房以上。夫妻两人，一方婚前用商业贷款，另一方婚前用公积金贷款，婚后共同贷款，若贷款已还清，银行会根据偿付能力、信用状况等灵活把握利率和首付比例；若贷款未还清，则认定为两套以上。

**家庭住房套数方面**：根据相关规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量认定。比如，购房者在户籍所在地已有一套住房，在其他城市再购房可能会被认定为二套房。

**查询核实方面**：应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门会通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果，以此作为认定依据。

需要注意的是，不同地区可能会根据当地实际情况对二套房认定标准有所调整和细化。