小区拆迁房价是如何评估的？

小区拆迁房价的评估是一个较为复杂但有明确规范的过程，下面为您详细解释。

首先，评估主体方面，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。这是为了保证评估机构的选定过程公平公正，让被征收人有一定的参与权。

其次，评估依据上，被征收房屋价值的评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。评估时要考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。比如说，位于市中心繁华地段的小区，其房价评估通常会比偏远地段的高。

再者，评估方法有多种。市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值。收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值。成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，然后将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值。假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值，然后减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值。评估机构会根据评估对象和当地房地产市场状况，对上述方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

最后，当被征收人对评估结果有异议时，根据规定，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。