买小产权房时如何进行讲价？

在探讨买小产权房如何讲价之前，我们首先要明确小产权房的概念。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。

小产权房与普通商品房不同，它没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。这意味着小产权房的交易存在较大的法律风险。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。所以，小产权房的买卖从法律层面来看，是不受法律保护的。

虽然小产权房交易存在风险，但如果非要进行小产权房的购买并讲价，可参考以下方法。首先，要充分了解市场行情。你可以通过走访周边区域，了解近期小产权房的成交价格，也可以咨询当地房产中介（如果有涉及小产权房交易业务的话），掌握该区域小产权房大致的价格区间。只有了解了市场价格，你在讲价时才能有一个合理的参考标准。例如，如果周边类似的小产权房普遍价格在每平米5000元，而卖家报价6000元，你就可以据此提出合理的降价要求。

其次，要仔细检查房屋状况。在看房过程中，认真查看房屋是否存在质量问题，如墙体裂缝、屋顶漏水、水电线路老化等。如果发现有这些问题，你就可以以此为理由要求卖家降价。因为卖家需要承担维修成本或者存在房屋贬值的情况。比如，发现屋顶有漏水现象，你可以跟卖家说，修复屋顶漏水需要一定的费用和时间，希望能在价格上给予相应的优惠。

再者，了解卖家的出售原因和心理价位也很重要。通过与卖家沟通交流，尝试了解他为什么要出售这套小产权房。如果卖家是因为急需资金周转，那么他可能更愿意在价格上做出让步。你可以委婉地询问卖家出售房屋的原因，并表示理解他的处境，同时提出自己的价格诉求。

另外，在讲价过程中，要注意谈判技巧。不要一开始就提出过低的价格，以免让卖家觉得你没有诚意。可以先提出一个略低于市场行情的价格，然后逐步协商。并且，在协商过程中，要保持冷静和理智，不要被卖家的言辞或态度所影响。同时，也可以适当提及一些市场不利因素，如周边可能有新的小产权房项目即将推出，增加卖家的心理压力，促使他降低价格。

需要再次强调的是，小产权房交易存在诸多法律风险，如无法办理产权过户、可能面临拆迁无补偿等问题。在购买之前，一定要充分了解相关法律法规和政策，谨慎做出决定。