租房子违约金怎么算？

我租了一套房子，签了一年的合同，现在因为工作变动要提前退租。合同里写了违约要付违约金，但没说具体怎么算。我想知道在这种情况下，租房子的违约金一般是怎么计算的呢？

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#租房违约

共1位律师解答

在租房过程中，违约金是当一方违反租赁合同约定时需要向另一方支付的赔偿金额。它的主要作用是弥补守约方因对方违约而遭受的损失，同时也对违约行为起到一定的约束作用。首先，确定违约金的计算方式，最直接的依据就是租赁合同中的相关约定。合同是双方意思的体现，具有法律效力。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。一般来说，正规的租房合同都会明确约定违约金的具体金额或者计算方法。比如，合同可能约定若租客提前退租，需支付一个月租金作为违约金；或者按照未履行租期租金总额的一定比例来计算。如果租赁合同中没有对违约金进行约定，那么就需要依据实际损失来确定。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。这里的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对于房东而言，租客提前退租可能导致房屋空置期间的租金损失、寻找新租客的费用等；对于租客来说，房东提前收回房屋可能使自己需要额外支出寻找新住处的费用、搬家费用等。不过，法律也对违约金的数额进行了一定限制。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。也就是说，如果违约金过高或过低，当事人可以请求法院或仲裁机构进行调整。一般认为，当违约金超过造成损失的百分之三十时，可能会被认定为“过分高于造成的损失”。在实际计算租房子违约金时，还需要考虑一些特殊情况。例如，如果双方都存在违约行为，那么需要根据各自的过错程度来分担责任。又或者，违约行为发生后，守约方有义务采取适当措施防止损失的扩大，如果没有采取措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。总之，租房子违约金的计算需要综合考虑合同约定、实际损失以及法律规定等多方面因素。在遇到违约金纠纷时，双方可以先尝试协商解决；如果协商不成，可以通过仲裁或诉讼的方式，由专业的仲裁机构或法院根据具体情况进行裁决。

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