question-icon 商品房认购书中的定金该如何认定?

我最近打算买套商品房,和开发商签了认购书还交了定金。但我不太清楚这认购书中的定金在法律上是怎么认定的,万一后面出了啥问题,这定金能不能退,我该怎么保障自己权益,所以想了解下相关认定规则。
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  • #认购书定金
answer-icon 共1位律师解答

在商品房交易中,定金是一个重要的概念,特别是在签订认购书时。定金是指合同当事人为了确保合同的履行,依据法律规定或者当事人双方的约定,由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前,按照合同标的额的一定比例(不超过20%),预先给付对方当事人的金钱或其替代物。 在认定商品房认购书中的定金时,首先要看认购书的具体约定。如果认购书中明确约定所支付款项为“定金”,并且对定金的性质、金额、交付方式等有清晰的表述,通常会按照定金规则来处理。例如,《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。 如果因购房者的原因导致未能签订正式的商品房买卖合同,比如购房者在认购书约定的期限内无正当理由拒绝签订合同,根据定金罚则,开发商有权不予退还定金。这在《民法典》第五百八十七条中有规定,债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。 然而,如果是开发商的原因导致无法签订正式合同,比如开发商将房屋另售他人,那么开发商应当双倍返还定金给购房者。另外,如果认购书没有明确约定为“定金”,或者虽然约定了“定金”但不符合法律规定的定金形式要件,那么在处理时可能不适用定金罚则。 此外,在司法实践中,如果存在不可归责于双方当事人的事由,导致未能订立商品房买卖合同的,出卖人应当将定金返还买受人。例如,因政策调整、不可抗力等原因导致无法签订合同,此时双方都没有过错,定金应当返还。所以,购房者在签订认购书和支付定金时,一定要仔细审查认购书的条款,明确定金的性质和相关权利义务,以保障自己的合法权益。

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