买房时怎样认定二套房？

在买房过程中，认定二套房对于购房者来说至关重要，因为二套房在贷款政策、税费等方面和首套房可能存在较大差异。下面为您详细介绍一下二套房的认定标准。

首先，认定二套房主要遵循“认房又认贷”的原则。“认房”指的是在当地房屋登记系统中，名下已经有一套住房。这里的住房包括商品房、经济适用房、房改房等各类性质的房产。比如，您之前购买过一套商品房，并且已经在房屋登记部门进行了产权登记，那么在再次购房时，从“认房”的角度就可能被认定为二套房。“认贷”则是指在银行的征信系统中，有过房贷记录。不管这套房子是否已经出售，只要曾经有过住房贷款，再次申请房贷时就可能被认定为二套房。

根据《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。具体来说，有以下几种常见情况会被认定为二套房：一是借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；二是借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；三是贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

结合您的情况，由于您的名字之前在父母名下的房产证上，并且自己又贷款买过一套小房子，按照“认房又认贷”的原则，此次再购房大概率会被认定为二套房。不过，不同地区的具体政策可能会有所差异，有些地区可能会有特殊的规定。比如，有的地方对于家庭唯一住房的认定标准可能会有所放宽，或者对于改善型住房有一定的优惠政策。所以，在购房前，建议您详细咨询当地的房产管理部门和贷款银行，以了解当地的具体认定标准和相关政策。这样可以避免在购房过程中出现不必要的麻烦，确保您能够顺利完成购房交易。