预售商品房该如何设置抵押？

预售商品房抵押指的是购房人在支付规定的首期房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，而购房人将所购的预售商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。简单来说，就是你买期房钱不够找银行贷款，然后把这个还没建成的房子抵押给银行。

在我国，关于预售商品房抵押是有明确法律规定的。根据《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定：“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购预售商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”同时，该办法第二十条规定，预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

下面为你详细介绍预售商品房设置抵押的一般步骤。

首先是签订购房合同。购房人要与房地产开发商签订合法有效的商品房预售合同，这是整个流程的基础，只有合同合法有效，后续的抵押行为才能得到法律保障。

然后向银行提出贷款申请。购房人需要准备一系列资料，比如身份证、收入证明、购房合同等，向选定的贷款银行提出预购商品房贷款抵押申请。银行会对这些资料进行审核，评估你的还款能力和信用状况。

接着银行进行审批。银行会对购房人的资质、还款能力、信用状况等进行全面审查。如果审批通过，银行会确定贷款额度、贷款期限、贷款利率等具体的贷款条件，并与购房人签订贷款合同。

之后要办理抵押登记。根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定，以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。也就是说，购房人与银行签订抵押合同后，要持抵押合同、预售商品房合同等相关文件到房地产管理部门办理抵押登记手续。登记机关会在相关文件上作记载，抵押合同自登记之日起生效。

最后是银行放款。完成抵押登记后，银行会按照贷款合同的约定，将贷款资金直接划入房地产开发商的账户，用于支付购房款。

需要注意的是，在整个预售商品房抵押过程中，购房人要确保自己有足够的还款能力，避免出现逾期还款等违约行为。否则，银行有权按照合同约定处置抵押的预售商品房。同时，要关注房地产开发商的建设进度和信誉情况，因为如果开发商出现问题导致房屋无法按时交付或存在质量问题，也可能会影响到抵押合同的履行和自己的权益。