借名购房的法律风险该如何防范？
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借名购房是指实际购房人因各种原因，借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。在借名购房过程中，存在着诸多法律风险，下面为您详细介绍如何防范这些风险。 首先，我们需要明确借名购房可能面临的风险。对于实际购房人来说，可能会遇到名义购房人擅自处分房屋的情况，例如将房屋出售、抵押等，导致实际购房人的权益受损。同时，如果名义购房人对外负有债务，该房屋可能会被债权人申请强制执行。而对于名义购房人来说，如果实际购房人不按时偿还贷款，可能会影响名义购房人的信用记录。 为了防范这些风险，我们可以采取以下措施。 第一，签订书面协议。实际购房人与名义购房人应签订详细的借名购房协议，明确双方的权利和义务。协议中应包括房屋的实际出资人、购房款的支付方式、房屋的使用和收益归属、借名的原因以及名义购房人配合办理房屋过户手续的条件和时间等内容。这样，在发生纠纷时，书面协议可以作为重要的证据，维护实际购房人的权益。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。 第二，保留购房相关证据。实际购房人应妥善保管购房过程中的各种证据，如购房合同、付款凭证、贷款还款记录、物业费和水电费缴纳凭证等。这些证据可以证明实际购房人是房屋的实际出资人，在发生纠纷时能够有力地支持实际购房人的主张。 第三，办理房屋抵押登记。为了防止名义购房人擅自处分房屋，实际购房人可以与名义购房人协商，到房屋登记部门办理房屋抵押登记，将名义购房人登记为抵押人，实际购房人登记为抵押权人。这样，在未经抵押权人同意的情况下，名义购房人无法擅自转让或抵押房屋。 第四，及时办理房屋过户手续。在符合过户条件时，实际购房人应及时要求名义购房人办理房屋过户手续，将房屋所有权变更登记到自己名下。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 总之，借名购房存在一定的法律风险，实际购房人应充分了解相关法律法规，采取有效的防范措施，以保障自己的合法权益。同时，借名购房也可能违反相关政策和规定，建议在进行借名购房前，咨询专业的法律人士，谨慎做出决策。
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