抵押物未登记不得对抗第三人该如何解决?

我把自己的房子抵押给了朋友,但没去做抵押登记。后来我又把房子卖给了别人,朋友知道后很生气,说我违约。现在朋友和买房的人起了争执,我想知道这种抵押物未登记不得对抗第三人的情况该怎么解决啊?
张凯执业律师
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在探讨抵押物未登记不得对抗第三人如何解决之前,我们先明确一下“抵押物未登记不得对抗第三人”这个概念。这指的是当抵押人将抵押物进行抵押时,如果没有按照法律规定办理抵押登记手续,那么当出现其他善意第三人对该抵押物主张权利时,抵押权人的权利就不能优先于第三人。简单来说,就是抵押权人不能以自己有抵押关系为由,阻止第三人获得抵押物的相关权益。


《中华人民共和国民法典》第四百零三条规定,以动产抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。这就意味着,在动产抵押的情况下,即使抵押合同生效,抵押权已经设立,但如果没有登记,当遇到善意第三人时,抵押权的效力就会受到限制。例如,甲将自己的汽车抵押给乙,但未办理抵押登记,之后甲又将汽车卖给了不知情的丙并完成交付。此时,乙的抵押权就不能对抗丙,乙不能要求丙返还汽车。


那么,当遇到抵押物未登记不得对抗第三人的情况时,该如何解决呢?


对于抵押权人来说,首先要及时办理抵押登记。如果在抵押合同签订后,发现还未登记,应尽快去相关部门办理登记手续。比如,以不动产抵押的,要到不动产登记机构办理;以动产抵押的,虽然抵押权自合同生效时设立,但登记后可以增强抵押权的对抗力。一旦办理了登记,就可以对抗第三人,保障自己的抵押权优先受偿。


如果已经出现了第三人主张权利的情况,抵押权人要积极收集证据。证明自己与抵押人之间存在合法有效的抵押合同,以及自己对抵押物享有抵押权。同时,要查看第三人是否为善意。如果第三人明知该抵押物已经抵押,却仍然与抵押人进行交易,那么第三人就不属于善意第三人,抵押权人可以通过法律途径维护自己的权益。


抵押人也有相应的责任。抵押人在设立抵押后,应遵守诚实信用原则,不得擅自处分抵押物。如果因为抵押人未办理登记或者擅自处分抵押物,给抵押权人造成损失的,抵押人要承担赔偿责任。抵押权人可以依据抵押合同要求抵押人承担违约责任,赔偿自己的经济损失。


当抵押物未登记不得对抗第三人的纠纷无法通过协商解决时,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。在诉讼过程中,法院会根据各方提供的证据,依据相关法律规定进行判决。法院会审查抵押合同的效力、抵押登记情况、第三人的善意与否等因素,来确定各方的权利和义务。

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