最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律有哪些若干问题的解释？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）是为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践制定的。

首先，该解释明确了商品房买卖合同的定义。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这让大家清楚什么样的合同属于此范畴。

在合同效力方面，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。这保障了购房者在预售环节的权益，防止开发商在不具备条件时随意售房。

对于合同的履行，若商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。这就使得开发商不能随意夸大宣传，否则要承担责任。

在房屋质量问题上，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，也会得到支持。这维护了购房者对房屋质量的基本要求。

此外，关于一房多卖、面积误差等问题，解释也都有相应规定。一房多卖时，在合同均有效的情况下，买受人均要求履行合同的，按照相关顺序确定履行合同的买受人。房屋实际面积与合同约定面积不符时，面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。总之，该解释从多方面保障了商品房买卖双方的合法权益，规范了商品房市场交易秩序。