一房二卖是否构成恶意串通?

最近碰到一个房产纠纷,一套房子被卖家卖给了两个人。我就疑惑了,这种一房二卖的情况,到底会不会被认定是恶意串通呢?想了解下判断的标准以及相关法律后果。
张凯执业律师
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一房二卖并不一定就构成恶意串通,需要根据具体情况来判断。


首先,要明确恶意串通的概念。恶意串通是指在民事活动中,双方当事人非法勾结,为谋取私利而共同实施的损害国家、集体或者第三人利益的行为。在一房二卖的情境中,如果出卖人与后买受人之间存在故意勾结,以损害先买受人利益为目的进行房屋买卖,那么就可能构成恶意串通。


判断是否构成恶意串通,法院通常会综合考量各种因素。比如,看后买受人是否明知房屋已经出售给他人;出卖人与后买受人之间是否存在特殊关系或者不正当利益交换;交易价格是否明显不合理等。例如,如果后买受人以明显低于市场价格购买房屋,且知道该房屋已另有买家,同时出卖人与后买受人间存在亲友关系或者其他利益往来,那么这种情况就很可能被认定为恶意串通。


从法律依据来看,根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定,行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。也就是说,如果一房二卖构成恶意串通,那么这种房屋买卖行为是无效的,先买受人的合法权益将受到法律保护。


若不存在恶意串通的情形,一房二卖中各个买卖合同可能都是有效的,但由于房屋只有一套,无法同时履行多个合同,这种情况下,有效合同的签署方有权利要求卖方依约交出房产;若为可撤销合同,其签署方与无效合同签署方在了解相关事实后,均可在一定时效内向法院或仲裁机构主张权利。

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