商品房现售的流程是什么？

商品房现售指的是房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。下面为您详细介绍其流程：

首先是房地产开发企业的准备工作。根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业需持有营业执照和资质证书，并且要取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件、持有建设工程规划许可证和施工许可证、已通过竣工验收、拆迁安置已经落实、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期、物业管理方案已经落实。只有满足这些条件，才可以进行商品房现售。

接着是销售宣传。房地产开发企业会通过各种渠道，如广告、售楼处展示等方式，向潜在的购房者宣传其现售的商品房。这里需要注意的是，根据《商品房销售管理办法》，房地产开发企业的销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。也就是说，宣传内容如果是明确具体的，就具有法律效力，开发商要按照宣传来履行。

然后是购房者与开发商的洽谈。购房者会前往售楼处了解房屋的具体情况，如户型、面积、价格等。在这个过程中，购房者要仔细查看房屋的相关证件和资料，确保房屋的合法性和质量。开发商也有义务向购房者如实介绍房屋的情况。

双方达成初步意向后，会进入签订认购书的环节。认购书一般会约定房屋的基本信息、价格、付款方式、签订正式合同的时间等内容。认购书具有一定的法律效力，双方都要按照认购书的约定履行。如果购房者违反认购书的约定，可能会损失定金；如果开发商违反约定，要双倍返还定金。

之后就是签订正式的商品房买卖合同。这是整个现售流程中非常重要的环节。根据《商品房销售管理办法》，商品房买卖合同应当明确当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任以及双方约定的其他事项。签订合同后，开发商要按照合同约定的时间和标准交付房屋。

房屋交付也是一个关键步骤。开发商在交付房屋时，应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担商品房保修责任。买受人在接收房屋时，要仔细检查房屋的质量和相关设施是否符合合同约定。如果发现问题，要及时向开发商提出整改要求。

最后是办理产权登记。根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。买受人应当在商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。办理产权登记后，购房者才真正拥有了房屋的所有权。

总之，商品房现售流程涉及多个环节，购房者在整个过程中要仔细谨慎，了解自己的权利和义务，以保障自己的合法权益。