二手房卖房和营改增的关系是什么？

二手房卖房和营改增之间存在着密切的关系。要理解它们的关系，首先要明白“营改增”的概念。营改增，简单来说，就是以前征收营业税的应税项目改成征收增值税。营业税是对营业额全额征税，而增值税是对增值额征税。

在营改增之前，二手房交易是征收营业税的。依据《中华人民共和国营业税暂行条例》，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

营改增之后，相关政策发生了变化。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》及其附件，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。对于北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

从计税原理上看，增值税和营业税有很大不同。营业税是价内税，计算税额直接用售价乘以税率；而增值税是价外税，计算时需要先将含税销售额换算为不含税销售额，再乘以征收率。例如，售价 100 万的房子，如果征收 5%的营业税，税额就是 100×5% = 5 万；如果征收 5%的增值税，不含税销售额是 100÷(1 + 5%)≈95.24 万，税额就是 95.24×5%≈4.76 万。所以一般情况下，营改增后二手房交易的税负会有所降低。

总的来说，营改增对二手房卖房产生了重要影响，不仅改变了计税方式，在一定程度上也影响了买卖双方的交易成本。对于卖房者来说，了解这些变化有助于更好地规划房产交易。