订约定金成立要件有哪些，二手房买卖定金罚则如何适用？

在探讨订约定金成立要件以及二手房买卖定金罚则的适用之前，我们先了解一下什么是订约定金。订约定金是指当事人为了确保将来订立合同而交付的定金。当一方交付定金后，如果因为自己的原因不履行订立合同的义务，就会适用定金罚则。

首先，我们来看订约定金的成立要件。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，订约定金的成立需要满足以下几个条件。

第一，要有书面定金合同。也就是说，双方必须以书面形式明确约定定金的相关事宜，比如定金的数额、交付时间、交付方式等。这是为了避免日后产生纠纷时无据可查。如果只是口头约定定金，在法律上可能很难得到有效的保护。

第二，定金的实际交付。仅仅有书面合同还不够，定金必须实际交付给对方。根据法律规定，定金合同是实践性合同，自实际交付定金时成立。比如，双方约定好定金为 5 万元，买方只有实际把这 5 万元交付给卖方，定金合同才正式生效。

第三，定金数额要符合规定。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。例如，二手房的总价是 200 万元，那么定金最多只能约定为 40 万元。如果约定的定金数额超过了这个比例，超过的部分就不能按照定金的规则来处理。

接下来，我们看看二手房买卖定金罚则的适用。定金罚则是指给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

在二手房买卖中，如果买方交付定金后，因为自己的原因不想购买该房屋了，那么按照定金罚则，买方无权要求卖方返还定金。相反，如果卖方收受定金后，又将房屋卖给了其他人或者以其他方式拒绝履行合同，那么卖方就应当双倍返还定金给买方。

需要注意的是，定金罚则的适用是以违约行为为前提的。如果是因为不可抗力等不可归责于双方的原因导致合同不能订立，那么定金应当返还给交付方。比如，在合同订立前，该房屋被政府列入拆迁范围，这属于不可抗力因素，双方都没有过错，此时卖方应当将定金返还给买方。

此外，如果双方在合同中约定了违约金和定金条款，当一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，但不能同时适用。这是为了避免对违约方的过度惩罚。

总之，在二手房买卖中，了解订约定金的成立要件和定金罚则的适用非常重要。双方在签订合同和交付定金时，应当仔细考虑相关条款，明确自己的权利和义务，以避免不必要的纠纷。