借名买房有哪些法律风险以及如何防范？

借名买房是指实际购房人因各种原因，借用他人名义购房，并将房屋登记在他人名下的行为。这种行为存在诸多法律风险，以下为您详细介绍并提供相应的防范措施。

首先，来了解借名买房的法律风险。其一，名义产权人反悔风险。如果名义产权人违背当初的约定，要求实际购房人腾房或拒绝将房屋过户给实际购房人，实际购房人可能会陷入麻烦。因为从法律层面讲，房屋登记在名义产权人名下，其是法律意义上的房屋所有权人，有权对房屋进行处分。这一风险在实践中较为常见，很多实际购房人因为没有有效的证据证明借名买房的事实，最终无法获得房屋所有权。其二，房产被处分风险。名义产权人可能会擅自将房屋出售、抵押给第三人。根据《民法典》物权编的规定，不动产的善意取得制度，若第三人在不知情的情况下，以合理的价格受让该房屋并办理了产权过户登记手续，那么第三人将取得房屋的所有权，实际购房人只能向名义产权人主张赔偿损失。其三，名义产权人债务风险。如果名义产权人对外负有债务，债权人可能会申请法院查封、拍卖该房屋以偿还债务。实际购房人虽然对房屋享有权益，但在这种情况下，很难对抗债权人的执行申请。其四，政策变化风险。房地产政策处于不断变化之中，如果未来出台新的政策，可能会对借名买房行为产生不利影响。例如，限购政策进一步收紧，或者税收政策调整，都可能增加实际购房人的成本或导致借名买房行为无法继续。

针对这些风险，我们可以采取以下防范措施。第一，签订书面协议。实际购房人与名义产权人应当签订详细的借名买房协议，明确双方的权利义务，包括购房款的支付、房屋的归属、过户时间等内容。协议应当采用书面形式，并由双方签字确认。这样在发生纠纷时，书面协议可以作为重要的证据。第二，保留相关证据。实际购房人要注意保留购房款的支付凭证、购房合同、物业费及水电费缴纳凭证等证据，以证明自己是房屋的实际出资人。这些证据可以帮助实际购房人在纠纷中证明自己的权益。第三，进行房产抵押。为防止名义产权人擅自处分房屋，实际购房人可以与名义产权人协商，将房屋抵押给自己。办理抵押登记后，名义产权人在未经实际购房人同意的情况下，无法将房屋出售或抵押给第三人。第四，及时过户。在符合过户条件时，实际购房人应当及时要求名义产权人将房屋过户到自己名下，以避免夜长梦多。