借名购房中实际出资人会面临哪些风险？
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借名购房是指实际出资人借用他人名义购买房屋，并以他人名义登记房屋所有权的行为。在借名购房关系中，实际出资人面临着诸多风险，以下为您详细介绍： 首先是房屋被名义产权人处分的风险。名义产权人作为房屋登记的所有权人，从法律外观上看，其有权对房屋进行处分。如果名义产权人擅自将房屋出售、抵押给第三人，只要第三人是善意购买，支付了合理对价，并办理了产权过户登记手续，根据《民法典》第三百一十一条规定的善意取得制度，第三人就可以取得房屋的所有权。此时，实际出资人只能要求名义产权人承担赔偿责任，但可能面临执行困难等问题，从而遭受经济损失。 其次是名义产权人陷入债务纠纷的风险。如果名义产权人对外负有债务，债权人在追讨债务时，可能会申请法院对登记在名义产权人名下的房屋进行查封、拍卖等强制执行措施。因为从法律角度，该房屋属于名义产权人的财产，实际出资人虽然出资购买，但在房屋产权未变更登记到自己名下之前，很难对抗债权人的执行申请。即便实际出资人能够证明借名购房的事实，也可能需要通过复杂的诉讼程序来维护自己的权益，过程漫长且存在不确定性。 再者是政策变化带来的风险。房地产市场政策多变，可能会出台限购、限贷、税收调整等政策。这些政策变化可能会影响实际出资人日后将房屋过户到自己名下的操作。例如，若出台新的限购政策，实际出资人可能在满足过户条件时因不符合新政策而无法过户；或者税收政策调整，导致过户成本大幅增加，加重实际出资人的经济负担。 然后是名义产权人反悔的风险。借名购房通常是基于双方的信任关系，但这种信任可能会随着时间、利益等因素发生变化。如果名义产权人反悔，不愿意将房屋过户给实际出资人，实际出资人需要通过法律途径来解决纠纷。虽然实际出资人可能有出资凭证、借名购房协议等证据，但在司法实践中，法院对于借名购房协议的效力认定存在一定的差异，且证明借名购房的事实并非易事。若无法充分证明借名购房关系，实际出资人可能会面临败诉的风险。 最后是房屋无法继承的风险。如果实际出资人去世，其继承人在主张对该房屋的继承权时会面临困难。因为房屋登记在名义产权人名下，从法律形式上看，该房屋不属于实际出资人的遗产。继承人需要通过复杂的法律程序来证明借名购房的事实以及实际出资人对房屋的权益，这无疑增加了继承人的维权成本和难度。 综上所述，借名购房存在诸多风险，实际出资人在做出借名购房的决定前，应当充分了解相关风险，并谨慎考虑。如果确实需要借名购房，建议签订详细的借名购房协议，明确双方的权利义务，并保留好相关的出资凭证等证据，以降低风险。
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