地役权善意第三人的相关规定是怎样的?

我买了块地,后来才知道这块地存在地役权。我在买地时根本不知道有这回事,属于不知情的情况。现在地役权人找我,说我得遵守地役权的约定。我就想知道,像我这种善意第三人在法律上有啥说法,需不需要履行地役权相关义务?
张凯执业律师
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首先,我们来了解一下地役权和善意第三人这两个概念。地役权是指按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益的权利。比如说,甲为了自己土地通行方便,和乙约定在乙的土地上设立一条通行的地役权。而善意第三人,是指在民事法律关系中,不知道也不应当知道存在某种权利瑕疵,基于善意而进行交易的人。


在地役权的相关法律规定中,《中华人民共和国民法典》第三百七十四条规定,地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。这一条文是处理地役权与善意第三人关系的关键依据。


通俗来讲,如果地役权进行了登记,那么无论第三人是否知晓地役权的存在,都要受到地役权的约束。因为登记具有公示的效力,第三人有义务去查询不动产的登记情况。但如果地役权没有登记,而第三人在不知情的情况下进行了交易,成为了不动产的新权利人,那么这个善意第三人就不受之前地役权的约束。


以我们上面举的例子来说,如果甲和乙设立的地役权进行了登记,那么当乙把土地转让给丙时,不管丙知不知道地役权的存在,丙都要允许甲在土地上通行。但如果地役权没有登记,丙在购买土地时不知道有地役权这回事,那么丙就没有义务让甲通行。


所以,对于地役权善意第三人的保护,主要取决于地役权是否登记。这也提醒我们,在进行不动产交易时,要注意查询不动产的登记情况,以保障自己的合法权益。同时,设立地役权的当事人也应该及时进行登记,以确保地役权的效力能够得到充分保障。

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