商品房预售合同效力的认定规则是怎样的？
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商品房预售合同效力的认定规则在我国法律中有明确的规定，下面为您详细介绍。 首先，我们来了解一下商品房预售合同的概念。简单来说，商品房预售合同就是房地产开发商把正在建设中的房屋预先出售给买房人，买房人支付定金或者房价款的合同。这种合同和一般的房屋买卖合同有所不同，因为房子还没建成，所以在认定其效力时会有一些特殊的规则。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。这意味着，如果开发商在和您签订预售合同时还没有拿到预售许可证明，那么这个合同原则上是无效的。不过，如果在您向法院起诉之前，开发商拿到了这个证明，合同就可以被认定为有效。所以，在签订合同之前，您一定要查看开发商是否有预售许可证明，这是保障合同效力的关键。 另外，合同的签订必须是双方真实意思的表示。也就是说，双方在签订合同的时候，都要清楚合同的内容，并且是自愿签订的，没有受到欺诈、胁迫等情况。如果一方是在被欺诈或者胁迫的情况下签订的合同，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条和第一百五十条的规定，受欺诈方或者受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。比如，开发商故意隐瞒房屋的真实情况，欺骗您签订合同，您就可以请求撤销合同。 合同的内容也不能违反法律、行政法规的强制性规定，不能违背公序良俗。如果合同中有违反法律规定的条款，那么这些条款可能会被认定为无效。例如，合同中约定的房屋用途违反了城市规划的相关规定，这个约定就是无效的。 在签订商品房预售合同之后，如果出现合同效力方面的纠纷，当事人可以通过协商、调解、仲裁或者诉讼等方式来解决。协商是最简便的方式，双方可以就合同效力问题进行沟通，达成一致意见。如果协商不成，可以请求有关部门进行调解。仲裁和诉讼则是比较正式的解决方式，当事人可以根据合同中的仲裁条款或者向有管辖权的法院提起诉讼。 总之，认定商品房预售合同的效力需要综合考虑多个因素，包括开发商的预售许可证明、双方的真实意思表示、合同内容是否合法等。作为买房人，在签订合同之前一定要仔细审查相关文件，保护自己的合法权益。
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