最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律有哪些若干问题？
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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于处理商品房买卖合同纠纷提供了明确的法律依据和具体的裁判规则，以下为您详细介绍相关要点。 首先，关于商品房买卖合同的定义和合同效力。该解释明确了商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。对于合同效力，依法成立的合同，自成立时生效，但如果存在一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定等情形，合同无效。依据《中华人民共和国民法典》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条等条款，这些无效情形的判定有了基本准则。 其次，涉及到商品房的销售广告和宣传资料。如果销售广告和宣传资料对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。这在实践中保护了购房者基于开发商宣传而产生的合理预期。 再者，关于商品房的交付使用及风险承担。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这一规定合理划分了买卖双方在房屋交付阶段的风险责任。 此外，关于房屋质量问题。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，也应予以支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 最后，关于违约责任和违约金。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。这为合理调整违约金提供了明确的标准。 总之，该解释从多个方面对商品房买卖合同纠纷案件的法律适用进行了规定，为法院审理此类案件以及当事人维护自身合法权益提供了有力的支持和保障。
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