租赁合同未登记备案，承租人能否以“买卖不破租赁”要求继续承租？
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“买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。简单来说，就是房东把房子卖了，租客还是可以按照原来的租赁合同继续租房子。 《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这就是“买卖不破租赁”原则的法律依据。从这条规定可以看出，法律并没有把租赁合同登记备案作为“买卖不破租赁”的生效要件。也就是说，租赁合同是否登记备案，不影响“买卖不破租赁”原则的适用。 在实际情况中，判断承租人能否以“买卖不破租赁”要求继续承租，关键在于承租人是否在占有租赁物。占有是指承租人对租赁物事实上的控制和管领，比如承租人已经实际入住、使用租赁房屋等。如果承租人在房屋所有权发生变动时，已经按照租赁合同占有了租赁物，那么即使租赁合同没有登记备案，也可以依据“买卖不破租赁”原则，要求继续承租房屋。 不过，在一些特殊情况下，“买卖不破租赁”原则可能会受到限制。例如，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 所以，如果租赁合同未登记备案，但承租人已经合法占有租赁物，且不存在上述特殊情况，那么承租人可以以“买卖不破租赁”要求继续承租。若遇到新的所有权人拒绝承租人继续租赁的情况，承租人可以通过协商或者向人民法院提起诉讼等方式，来维护自己的合法权益。
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