买商住两用房和纯住房哪个更划算？

在考虑购买商住两用房还是纯住房哪个更划算时，需要从多个法律和实际层面进行分析。

首先，产权方面有明显差异。纯住房一般是70年产权，这是根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的居住用地使用年限。而商住两用房大多是40年或50年产权，属于商业或综合用地性质。简单来说，产权年限就像是你对房子拥有使用权利的时间期限，70年产权相对更长，意味着你能更长久地拥有该房产的权益。

其次，税费问题也不可忽视。在购买环节，纯住房如果是首套房，根据房屋面积不同，契税有一定的优惠政策。比如面积在90平方米及以下的，契税按1%征收；面积在90平方米以上的，契税按1.5%征收。而商住两用房的契税通常是按照3%征收，相比之下购买成本更高。在出售时，纯住房如果满足一定条件，如满五唯一（房产证满五年且是家庭唯一住房），可以免征个人所得税。但商住两用房在交易时，除了缴纳个人所得税，还可能涉及土地增值税等更多税种，税费负担较重。

再者，生活成本方面，纯住房的水电费等费用是按照民用标准收取，价格相对较低。而商住两用房的水电费通常按照商业标准收取，会比民用的高出不少，长期来看会增加生活成本。

从贷款政策来看，纯住房可以享受公积金贷款，并且首付比例相对较低，一般首套房首付在20% - 30%左右。而商住两用房只能使用商业贷款，首付比例通常不低于50%，贷款年限也相对较短，一般不超过10年，这无疑增加了购房的资金压力。

另外，落户和上学政策上，纯住房符合条件可以办理落户，子女也能按照学区划分入学。但商住两用房大多不能落户，也就无法解决子女的上学问题。

综上所述，从法律规定和实际成本等多方面考虑，如果更注重长期居住、子女教育和较低的生活成本，纯住房可能更划算；如果是用于商业办公、短期投资等，商住两用房也有其一定的优势，但需要充分考虑其较高的税费和生活成本等因素。