一、烂尾楼处置的常见方式及法律依据
（一）协商解决
在烂尾楼处置中，协商是一种较为温和且高效的方式。例如，开发商与投资者、债权人等相关方通过友好协商，重新制定项目的开发计划、资金筹集方案等。 《中华人民共和国民法典》第五百四十三条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”在烂尾楼项目中，各方可以根据实际情况，协商变更原有的开发合同条款，如调整开发进度、资金投入等，以促使项目继续进行。
（二）寻找新开发商接手
当原开发商无力继续开发时，寻找有实力的新开发商接手是常见的处置方式。比如，某地一大型楼盘因开发商资金链断裂烂尾，后经政府协调，引入了一家大型房地产企业。新开发商在接手后，注入资金，重新启动项目开发。 在这一过程中，涉及到项目的转让和相关权益义务的承接。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定：“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。”
（三）政府部门干预
政府在烂尾楼处置中发挥着重要作用。例如，一些地方政府成立专门的烂尾楼处置工作小组，对烂尾项目进行梳理和分类，采取针对性的措施。如对于因规划调整导致的烂尾项目，政府可重新调整规划，使其符合新的发展要求。 同时，政府也可以通过行政手段督促原开发商履行责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”
（四）重新规划和再利用
对于一些难以继续按照原规划开发的烂尾楼，可进行重新规划和再利用。比如，将烂尾的商业综合体改造成公共文化设施或保障性住房等。 这需要遵循相关的规划和建设法规。《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。”
二、实际案例分析
某地一楼盘在建设过程中，因开发商资金链断裂成为烂尾楼。众多购房者面临交房无期的困境。 首先，购房者们自发组织起来，与开发商进行协商，要求开发商给出解决方案。开发商表示资金困难，但愿意配合寻找新的投资方。随后，在政府相关部门的协调下，一家有实力的企业愿意接手该项目。 在法律程序上，双方按照规定办理了项目转让的相关手 续，包括土地使用权的变更登记等。新开发商接手后，重新规划了项目的建设进度，加大了资金投入，使项目得以顺利重启。在这个案例中，协商、政府干预以及寻找新开发商接手等方式相结合，有效地解决了烂尾楼问题。
三、法律建议
（一）对于购房者
- 关注项目进展，及时与开发商沟通，了解项目的真实情况。
- 若发现项目存在烂尾风险，可通过合法途径，如向相关部门反映，督促开发商解决问题。
- 若开发商无法继续履行合同，可根据合同约定和法律规定，要求开发商承担违约责任，退还购房款及利息等。
（二）对于开发商
- 在项目开发过程中，要合理规划资金，避免出现资金链断裂的情况。
- 若遇到困难，应及时与相关方沟通，寻求解决方案，避免项目烂尾。
- 若确实无法继续开发，应积极配合寻找新的投资方或转让项目，以减少损失。
（三）对于政府部门
- 加强对房地产项目的监管，从项目立项、规划到建设等各个环节进行严格审查和监督。
- 建立健全烂尾楼处置机制，及时介入烂尾项目，协调各方利益，推动项目的妥善处置。
- 加大对违规开发商的处罚力度，规范房地产市场秩序。