12种商品房买卖合同无效或可解除的情形有哪些？
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在商品房交易中，了解商品房买卖合同无效或可解除的情形至关重要，以下为您详细介绍常见的12种情况。 首先是合同无效的情形。其一，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。比如开发商故意隐瞒房屋存在重大质量问题，诱使购房者签订合同，并且这种欺诈行为损害了国家利益，那么合同就是无效的。依据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。但损害国家利益时合同无效。其二，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。若开发商和购房者恶意串通，为了逃避税费而签订阴阳合同，损害了国家税收利益，合同会被认定无效。其三，以合法形式掩盖非法目的。如果开发商以销售商品房的合法形式，实际上是为了非法集资，合同也会被判定无效。其四，损害社会公共利益。例如开发商建设的商品房存在严重的安全隐患，会对周边居民的生命财产安全造成威胁，损害了社会公共利益，合同无效。其五，违反法律、行政法规的强制性规定。比如开发商未取得预售许可证就与购房者签订商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 然后是合同可解除的情形。其一，因不可抗力致使不能实现合同目的。比如在房屋建设过程中遭遇地震、洪水等自然灾害，导致房屋无法按时交付，购房者可以解除合同。依据《民法典》第五百六十三条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。其二，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。若开发商明确表示无法按照合同约定交付房屋，购房者有权解除合同。其三，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。购房者按约定支付了房款，开发商却延迟交房，经购房者催告后，在合理时间内仍未交房，购房者可以解除合同。其四，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。比如开发商交付的房屋面积与合同约定相差过大，严重影响购房者的使用，购房者可解除合同。其五，法律规定的其他情形。比如购房者因开发商的原因无法办理房屋产权登记，根据相关法律规定，购房者可以解除合同。其六，双方协商一致解除合同。购房者和开发商在合同履行过程中，经过协商达成一致意见，同意解除合同。其七，合同约定的解除条件成就。如果合同中约定了在某种特定情况下，一方有权解除合同，当这种情况出现时，解除权人可以解除合同。其八，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的。购房者发现房屋存在严重的质量问题，如主体结构质量不合格等，无法正常居住使用，有权解除合同。其九，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。购房者在不知情的情况下购买了已抵押的房屋，可能面临诸多风险，购房者可以解除合同。其十，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。这属于开发商的欺诈行为，购房者有权解除合同。其十一，房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超出3％。购房者可以选择解除合同。十二，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同。 总之，购房者在签订和履行商品房买卖合同过程中，要密切关注这些情形，维护自己的合法权益。
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