土地置换的会计与税务该如何处理？
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土地置换是指在符合土地利用总体规划和城市规划的前提下，通过等价或不等价的方式，将不同地块的土地使用权进行交换的行为。下面我们分别从会计和税务两个方面来探讨土地置换的处理方式。 会计处理方面，根据《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》，土地置换属于非货币性资产交换。非货币性资产交换是指交易双方主要以存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换。该交换不涉及或只涉及少量的货币性资产（即补价）。 在确定换入土地的成本时，有两种情况。如果该项交换具有商业实质，且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量，应当以换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值比换出资产公允价值更加可靠。例如，甲公司用一块公允价值为500万元的土地置换乙公司一块土地，甲公司支付相关税费10万元，那么甲公司换入土地的成本就是510万元。 如果交换不具有商业实质，或者换入资产和换出资产的公允价值均不能可靠计量的，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。比如，丙公司用一块账面价值为300万元的土地置换丁公司土地，支付相关税费8万元，此时丙公司换入土地成本就是308万元。 税务处理方面，涉及多个税种。首先是增值税，根据《营业税改征增值税试点实施办法》，土地使用权转让属于销售无形资产，应按照规定缴纳增值税。一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税；转让其2016年5月1日后取得的土地使用权，则应按照一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。 土地增值税方面，依据《土地增值税暂行条例》，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当缴纳土地增值税。在土地置换中，如果有增值额，就需要缴纳土地增值税。增值额是指转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。 企业所得税上，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。在土地置换业务中，企业应将换出土地的公允价值与账面价值的差额计入当期应纳税所得额。 契税方面，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。土地置换中，支付差价的一方按照差价缴纳契税。例如，戊公司和己公司土地置换，戊公司支付差价200万元，当地契税税率为3%，那么戊公司应缴纳契税6万元。总之，土地置换的会计和税务处理都需要遵循相关的法律法规，企业应准确核算，依法纳税。
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