question-icon 民法典中二手房合同有效就不能继续履行了吗?

我之前签了个二手房合同,合同是有效的,但是卖家突然说不想卖了。我特别想买那套房子,想让卖家继续履行合同,可有人说合同有效也不一定能继续履行。我就想知道在民法典里,合同有效就不能继续履行了吗?这到底咋规定的啊?
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  • #二手房合同
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在民法典的框架下,一份有效的二手房合同通常是可以要求继续履行的,但这并不是绝对的,存在多种情况需要具体分析。 首先,我们要明确什么是有效的合同。依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条,具备下列条件的民事法律行为有效:行为人具有相应的民事行为能力;意思表示真实;不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。当二手房合同满足这些条件时,它就是有效的合同。一般情况下,合同有效就意味着双方都要按照合同的约定履行各自的义务。对于卖家来说,要按照约定把房子过户给买家;对于买家来说,要按照约定支付购房款。这就是合同履行中的“全面履行原则”,在《民法典》第五百零九条有规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 然而,存在一些特殊情况,即便合同有效,也可能无法继续履行。比如,在签订合同后,房子因为不可抗力因素,像地震、火灾等导致房屋损毁,这时卖家客观上就无法再把房子过户给买家,合同就无法继续履行。根据《民法典》第五百九十条,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。 另外,如果卖家把房子又卖给了善意第三人,并且已经完成了过户手续。那么根据物权优先原则,第三人合法取得了房屋的所有权,原买家就不能要求卖家继续履行合同把房子过户给自己,只能要求卖家承担违约责任。《民法典》第五百七十七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 所以,在二手房合同有效时,大多数情况下是可以要求继续履行的,但如果出现客观不能履行或者存在其他合法的阻却事由,就可能无法继续履行,此时受损方可以要求违约方承担违约责任来弥补损失。

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