买房时千万不能买的便宜房有哪些？

在买房过程中，有些看似便宜的房子背后可能隐藏着诸多法律风险，以下几类便宜房需要特别注意，千万不能轻易购买。

首先是小产权房。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。这意味着小产权房的交易是不受法律保护的。购房者无法取得合法的产权证书，日后在房屋转让、继承、抵押等方面都会遇到障碍。而且一旦遇到政府征地拆迁，由于没有合法的产权，购房者可能无法获得应有的补偿。

其次是被法院查封的房屋。如果房屋因债务纠纷等原因被法院依法查封，在查封期间是禁止交易的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。如果购房者不知情购买了被查封的房屋，不仅无法办理产权过户手续，还可能面临已支付的购房款无法追回的风险。因为房屋被查封意味着原房主存在债务问题，法院可能会对房屋进行拍卖以偿还债务。

再者是存在质量问题的危房。这类房子虽然价格可能很便宜，但存在极大的安全隐患。依据《建设工程质量管理条例》，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。然而，如果房子是危房，可能已经超出了正常的保修范围，维修成本巨大甚至无法修复。购买这样的房子，不仅居住不安全，而且后续可能会面临一系列的经济损失和法律纠纷。

另外，还有产权不明晰的房屋也不能买。比如房屋存在多个共有人，但部分共有人不同意出售；或者房屋存在继承纠纷，产权归属尚未确定等情况。《中华人民共和国民法典》规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。如果购买了产权不明晰的房屋，很容易引发产权纠纷，购房者的权益难以得到保障。

最后，是土地使用权年限较短的房子。土地使用权是有一定年限的，比如住宅用地一般是70年。如果购买的房子土地使用权年限已经所剩不多，虽然价格可能相对便宜，但在土地使用年限到期后，可能需要按照相关规定补缴土地出让金等费用。这无疑会增加购房者的经济负担，而且从长远来看，这类房子的价值也会受到影响。所以，在买房时一定要仔细了解土地使用权的剩余年限。