“住改非”房屋拆迁的补偿模式有哪些？

“住改非”指的是原本作为住宅用途的房屋，在实际使用过程中改成了商业用途。在房屋拆迁时，“住改非”房屋的补偿模式一直是备受关注的问题。

首先，从法律依据来看，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋征收补偿应根据房屋的性质、用途和建筑面积等因素确定。对于“住改非”房屋，虽然没有专门的全国统一规定，但各地根据实际情况制定了不同的补偿政策。

一种常见的补偿模式是按照住宅房屋和非住宅房屋的加权平均值进行补偿。这种模式考虑到“住改非”房屋既有住宅的属性，又有商业经营的实际情况。例如，某地可能规定按照住宅评估价值的一定比例（如70%）加上非住宅评估价值的一定比例（如30%）来确定最终的补偿金额。这样既能保障被拆迁人的基本居住权益，又能在一定程度上体现房屋用于商业经营所带来的额外价值。

另一种模式是区分不同情况进行补偿。如果“住改非”房屋办理了合法的经营手续，并且在拆迁公告发布前持续经营一定时间，那么可能会按照非住宅房屋进行补偿。这里的合法经营手续包括营业执照、税务登记证等。比如，有的地方规定只要房屋在拆迁公告前连续经营满一定年限（如3年），就可以按照非住宅房屋的标准给予补偿，包括停产停业损失补偿等。停产停业损失补偿一般是根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

然而，如果“住改非”房屋没有办理合法的经营手续，或者经营时间不符合当地规定，通常会按照住宅房屋进行补偿。不过，在实际操作中，也可能会适当考虑房屋实际用于经营的情况，给予一定的额外补偿，但这种额外补偿的金额相对较少。

此外，还有一些地方会根据房屋的临街状况等因素进行补偿。如果“住改非”房屋位于临街位置，其商业价值相对较高，可能会给予比非临街房屋更高的补偿。

在面对“住改非”房屋拆迁时，被拆迁人要了解当地的具体补偿政策，收集好相关的经营证据，如营业执照、租赁合同、纳税凭证等，以便在拆迁补偿协商过程中维护自己的合法权益。如果对补偿结果不满意，可以通过合法途径，如申请行政复议或提起行政诉讼来解决。