销售广告不实开发商应负哪些责任？

在房地产交易中，销售广告是开发商吸引购房者的重要手段。然而，如果销售广告内容不实，开发商需要承担相应的法律责任。下面从不同方面为您详细解释。

首先，我们来了解一个重要概念——要约和要约邀请。根据《中华人民共和国民法典》第四百七十三条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。也就是说，一般情况下，开发商的销售广告属于要约邀请，但如果广告内容具体确定，并且表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束，那么就构成要约。

当销售广告构成要约时，如果开发商未按照广告内容履行，就构成违约。购房者可以依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。比如，广告中承诺小区会建设游泳池，但实际并未建设，购房者可以要求开发商继续建设游泳池，或者给予相应的经济赔偿。

即使销售广告不构成要约，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十二条规定，经营者提供商品或者服务，造成消费者财产损害的，应当依照法律规定或者当事人约定承担修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失等民事责任。开发商的不实广告可能误导购房者作出购买决策，给购房者造成了财产损失，购房者有权要求开发商承担相应的赔偿责任。

此外，根据《中华人民共和国广告法》第五十五条规定，违反本法规定，发布虚假广告的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。所以，开发商发布不实销售广告还可能面临行政处罚。

购房者在遇到开发商销售广告不实的情况时，要注意收集相关证据，如广告宣传资料、购房合同等，通过合法途径维护自己的权益。可以先与开发商协商解决，如果协商不成，可以向消费者协会投诉，或者向人民法院提起诉讼。