question-icon 民法典中房屋拍卖后是否还存在居住权?

我有套房子因为债务问题要被拍卖了,但之前我给一位亲戚设立了居住权。现在我担心房子拍卖后,这位亲戚的居住权还能不能保留。我想了解下,按照民法典规定,房屋拍卖后居住权到底还有没有呢?
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  • #居住权问题
answer-icon 共1位律师解答

在探讨民法典中房屋拍卖后是否还有居住权这个问题之前,我们先来了解一下居住权的概念。居住权是《中华人民共和国民法典》物权编新增的用益物权的种类,是指权利人为了满足生活居住的需要,按照合同约定或遗嘱,在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。简单来说,就是居住权人可以在他人的房子里居住生活。 根据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。第三百六十七条规定,设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。并且,居住权的设立需要向登记机构申请居住权登记,居住权自登记时设立。这意味着,合法有效的居住权是经过登记的,具有一定的法律效力和稳定性。 当房屋被拍卖时,居住权是否还存在需要分情况来看。如果居住权是在房屋拍卖之前就已经合法设立并登记的,那么依据“买卖不破租赁”类似的原理,即使房屋所有权因拍卖发生了转移,居住权也不会受到影响。也就是说,居住权人依然可以在约定的期限内继续居住该房屋。这是因为居住权作为一种用益物权,是独立于房屋所有权的,新的房屋所有权人需要尊重已经存在的居住权。比如张三为李四在自己的房屋上设立了居住权并完成登记,之后张三的房屋被拍卖给王五,李四依然可以按照之前的约定居住在该房屋内。 然而,如果居住权没有依法进行登记,那么这种居住权的效力就会大打折扣。在房屋拍卖的情况下,新的房屋所有权人可能就不会承认这个未登记的居住权。因为从法律规定来看,居住权自登记时设立,未登记则居住权并未有效成立。例如,甲口头答应乙可以在自己的房屋居住,但没有进行居住权登记,之后房屋拍卖给丙,丙有权拒绝乙继续居住。 所以,民法典中房屋拍卖后居住权是否存在,关键在于居住权是否在拍卖前合法设立并完成登记。已登记的居住权可以对抗房屋拍卖后的新所有权人,而未登记的居住权则难以得到法律的有效保障。

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