房产抵押与租赁发生冲突该怎么处理？

当房产抵押与租赁发生冲突时，需要依据相关法律规定，按照“抵押不破租赁”和“先抵后租”等不同情形来进行处理。

首先，我们来了解“抵押不破租赁”原则。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。简单来说，如果房屋先进行了租赁，之后才被抵押出去，那么租赁关系不受抵押的影响。即使因为抵押人无法偿还债务，导致房屋被拍卖或变卖，新的房屋所有人也不能要求承租人提前搬走，原租赁合同对新的所有权人仍然有效。比如，张三将自己的房子租给李四，租赁期为五年，在租赁期内，张三又将房子抵押给了银行。后来张三无法偿还银行贷款，银行将房子拍卖给了王五，此时李四仍然可以按照原租赁合同继续居住到租赁期满。

其次，对于“先抵后租”的情况，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。也就是说，如果房屋先被抵押，之后才出租，当抵押权人实现抵押权，比如通过拍卖等方式处置房屋时，租赁关系可能会受到影响，新的房屋所有人有权要求承租人搬离。例如，甲将房子抵押给乙银行，之后又将房子租给丙。后来甲无法偿还乙银行的贷款，乙银行将房子拍卖给丁，此时丁有权要求丙搬离该房屋。不过，如果承租人是善意的，即不知道房屋已经被抵押的情况，承租人可以向出租人主张违约责任，要求出租人赔偿自己因此遭受的损失。

在遇到房产抵押与租赁冲突的问题时，当事人应当及时了解自己的权利和义务，通过友好协商的方式解决问题。如果协商不成，可以向人民法院提起诉讼，依靠法律途径来维护自己的合法权益。