拆迁房屋评估是怎么评估的？

拆迁房屋评估是指专业的评估机构根据一定的标准和方法，对被拆迁房屋的价值进行评定估算的过程。这对于确定拆迁补偿金额起着至关重要的作用。

从评估依据来看，主要是依据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素。区位就是房子所在的地理位置，比如是在繁华的市中心，还是相对偏远的郊区，一般市中心的房子价值会更高。用途指的是房屋是用于居住、商业还是工业等，不同用途的房屋价值差异很大。建筑面积则是房屋实际的大小，面积越大，通常价值也越高。这些依据在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有明确规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

评估方法主要有市场法、收益法、成本法等。市场法是将被拆迁房屋与近期类似房屋的交易价格进行比较，通过修正一些因素来确定被拆迁房屋的价值。比如周边有类似的房子近期卖了多少钱，再根据被拆迁房屋的具体情况进行调整。收益法适用于有收益的房屋，像商业用房，通过估算未来的收益来确定房屋价值。成本法是计算重新建造与被拆迁房屋相同或类似的房屋所需的成本，再考虑折旧等因素来评估价值。《国有土地上房屋征收评估办法》中规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

评估流程一般是先由房屋征收部门委托具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估。评估机构会安排专业人员对被拆迁房屋进行实地查勘，调查被拆迁房屋状况，拍摄反映被拆迁房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。然后根据收集的资料和选用的评估方法进行评估计算，最后出具评估报告。被拆迁人如果对评估结果有异议，可以在规定时间内申请复核评估，对复核结果仍有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。