在建工程抵押如何避免和预售相冲突？
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在建工程抵押与预售可能会产生冲突，主要是因为在建工程抵押后，抵押物的处分受到一定限制，而预售则涉及对在建工程部分权益的出售。以下为您详细介绍避免冲突的方法及相关法律依据。 首先，要明确在建工程抵押和预售的基本概念。在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。预售则是房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 依据《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。所以，若要进行预售，抵押人应取得抵押权人的书面同意。在实践中，可与抵押权人协商，在预售合同中明确约定，购房者支付的购房款优先用于偿还抵押债务，以此减少抵押权人的风险，从而获得抵押权人的同意。 其次，进行信息披露也至关重要。房地产开发企业在进行预售时，应向购房者如实告知该在建工程已抵押的情况。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。若未如实告知，购房者有权要求解除合同并要求开发商承担相应的赔偿责任。 再者，建立资金监管制度。可设立专门的资金监管账户，将购房者支付的购房款存入该账户，由监管机构监督资金的使用，确保资金优先用于偿还抵押债务。这样既能保障抵押权人的利益，又能保证预售的顺利进行。 另外，及时办理抵押注销手续也不可忽视。当抵押债务得到部分或全部清偿后，应及时到相关部门办理抵押注销手续，以解除对在建工程部分或全部的抵押限制，为预售创造更有利的条件。 总之，避免在建工程抵押与预售冲突需要在遵循相关法律法规的基础上，通过与抵押权人协商、信息披露、资金监管以及及时办理抵押注销等措施，平衡各方利益，确保在建工程抵押和预售活动的合法、有序进行。
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