土地出让金该如何计算？

土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款，或者土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款。以下将为您详细介绍土地出让金的计算方式：

第一种情况是有实际成交价的土地。如果该价格不低于所在级别基准地价平均标准，那么土地出让金按照成交价不低于40%的标准计算；若成交价低于基准地价平均标准，则依照全部地价40%计算。这里所说的基准地价平均标准是指政府根据不同区域、不同用途等因素确定的一个土地价格参考值。例如，在某一区域，商业用地的基准地价平均标准是每平方米5000元，一块商业用地实际成交价为每平方米6000元，那么土地出让金就按照不低于6000×40%来计算。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同，土地出让金的计算和收取应符合相关规定。

第二种情况是发生转让的划拨土地使用权补办出让时。这种情况下按基准地价平均标准的40%计算。比如，某块划拨土地想要转让并补办出让手续，所在区域基准地价平均标准是每平方米3000元，那么土地出让金就是3000×40%。这一规定也是为了规范划拨土地转让过程中土地出让金的收取，维护土地市场的正常秩序。

第三种情况是通过以上方式计算的土地出让金数额，如果土地使用权受让人有异议。此时可以由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。这为受让人提供了一种合理的救济途径，确保土地出让金的计算更加公平合理。

另外，对于土地出让金的计算，各地可能会根据自身的实际情况制定一些具体的实施细则和标准。所以，在实际计算土地出让金时，除了遵循上述的一般原则外，还需要关注当地政府的相关规定。比如，有些地方可能会根据土地的开发程度、市场供需情况等因素对计算比例进行适当调整。