商品房买卖中的违约金该如何确定？

在商品房买卖中，违约金的确定是一个重要的问题，它关系到买卖双方的权益保护。以下将为您详细介绍违约金的确定方式。 首先，合同约定优先。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在商品房买卖合同中，如果买卖双方在合同中明确约定了违约金的数额或者计算方法，那么一般应当按照合同的约定来确定违约金。例如，合同约定若开发商逾期交房，每逾期一日需按照房屋总价款的万分之一支付违约金，那么当开发商出现逾期交房的情况时，就按照这个约定来计算违约金。 其次，如果合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。对于逾期付款的情况，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对于逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 最后，违约金的调整。虽然合同约定了违约金，但如果出现违约金过高或过低的情况，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以调整。判断违约金是否过高或过低，通常以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。 总之，商品房买卖中违约金的确定有合同约定和法律规定两种方式，在实际操作中，需要根据具体情况来合理确定违约金的数额，以保障双方的合法权益。