售楼广告上的设施未兑现是否构成虚假宣传？

一般情况下，售楼广告和宣传资料属于要约邀请，并非要约，对开发商不具有法律约束力，购房人很难据此追究开发商的法律责任。简单来说，要约邀请就是开发商发出的一个“邀请”，希望大家来和他们谈买房的事，这个阶段广告内容还不算是正式合同内容。

不过，如果开发商在售楼广告和宣传资料中，就所售房屋和相关设施做出了具体明确的说明和允诺，而且该说明和允诺对购房人是否订立购房合同以及确定购房价格有重大影响，那么这种情况下就视为要约。即便未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，具有法律约束力。要是开发商没有兑现，就应当承担违约责任。

比如，开发商宣传小区会配备大型游泳池，很多购房者就是看中这一点才决定买房并且接受了较高房价，这种情况下游泳池的允诺就可能构成要约。如果最后没建游泳池，开发商就违约了。

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任” 。

另外，《广告法》第四条规定，广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。所以，即便不构成合同意义上的违约，若广告存在虚假或误导内容，开发商也可能要承担相应法律责任。

相关概念：

要约邀请：是希望他人向自己发出要约的表示。像商业广告、招标公告等很多都属于要约邀请，它只是一种邀请对方来商量交易的表示，在这个阶段双方还没有形成具有法律约束力的合同关系。

要约：是希望与他人订立合同的意思表示，内容具体确定，一旦对方承诺，合同就成立了。