房屋租赁合同的违约金如何确定？

在房屋租赁过程中，违约金是保障合同双方合法权益的重要条款。当一方违反合同约定时，另一方有权要求违约方支付违约金。那么，房屋租赁合同的违约金该如何确定呢？

首先，我们要明确，违约金的确定方式主要有两种，一种是按照合同约定，另一种是根据实际损失。

按照合同约定确定违约金是最常见的方式。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”也就是说，如果租赁合同中明确约定了违约金的数额或者计算方法，那么在一方违约时，就应当按照合同约定来支付违约金。例如，合同约定若房东提前收回房屋，需支付租客一个月租金作为违约金，那么房东违约时就应支付一个月租金。

然而，有时候合同可能没有明确约定违约金的具体数额或计算方法。这种情况下，就需要根据实际损失来确定违约金。根据《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”对于租客来说，实际损失可能包括寻找新房屋所产生的费用、搬家费用等；对于房东来说，可能包括租客未支付的租金、房屋空置期间的损失等。

此外，《民法典》还规定了违约金的调整规则。第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”也就是说，如果约定的违约金过高或过低，当事人可以请求法院或仲裁机构进行调整。判断违约金是否过高或过低，通常以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。

在确定房屋租赁合同的违约金时，要先看合同是否有约定，有约定按约定执行；没有约定则根据实际损失确定。同时，要注意违约金过高或过低时可请求调整。这样才能在房屋租赁过程中，更好地维护自己的合法权益。