被拆迁房屋的性质和面积怎样认定？

在房屋拆迁过程中，被拆迁房屋的性质和面积认定是非常关键的环节，这直接关系到拆迁补偿的计算。下面我们分别来看一下这两个方面的认定方式。

首先是被拆迁房屋性质的认定。房屋性质通常分为住宅、商业、工业等不同类型，不同性质的房屋在拆迁补偿标准上有很大差异。一般来说，房屋性质的认定主要以房屋产权证书上登记的用途为准。例如，《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽然没有直接对房屋性质认定进行详细规定，但明确了对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。而类似房地产的市场价格与房屋性质密切相关。如果房屋产权证书上登记为住宅，那么通常就按照住宅性质进行补偿。

不过，在实际生活中，可能会存在房屋实际用途与产权登记用途不一致的情况。比如，原本登记为住宅的房屋，实际用于经营。对于这种情况，各地有不同的处理方式。有些地方会根据实际经营情况，结合经营年限、纳税情况等因素，给予一定的商业补偿。但前提是需要提供合法有效的经营证明，如营业执照、纳税凭证等。

接下来看被拆迁房屋面积的认定。房屋面积的认定同样以产权证书登记的面积为准。产权证书上记载的面积是经过相关部门测量和确认的，具有法律效力。依据《房产测量规范》等相关规定，测量房屋面积有严格的标准和方法。

然而，也可能出现实际面积与产权登记面积不符的情况。如果是因为房屋建设过程中的合理误差导致面积差异较小，一般会以产权登记面积为准。但如果是由于历史原因等导致面积差异较大，比如存在未经登记的合法扩建部分，被拆迁人可以提供相关的建房审批手续、建房时间证明等材料，申请重新测量和认定。在一些地方，对于合法的未经登记建筑，会按照一定的程序进行调查、认定和处理，符合条件的可以给予适当补偿。

总之，被拆迁房屋的性质和面积认定是一个较为复杂的过程，涉及到多个方面的法律规定和实际情况。被拆迁人在遇到相关问题时，要及时了解当地的拆迁政策，积极维护自己的合法权益。